Hypotéky od 1.10.2018 – co se změnilo?

Hypotéky od 1.10.2018 – co se změnilo?

Ceny nemovitostí neustále stoupají a málokterý běžný občan si může dovolit zaplatit jejich plnou cenu ze svých vlastních úspor. Proto se nejlepším možným východiskem stává sjednání hypotéky, která má za úkol chybějící částku doplnit. Alespoň tak tomu bylo v letech minulých. Jenže ani podmínky pro získání hypotéky bohužel nejsou napříč posledními roky fixní a dokáží mnohým žadatelům pořádně znepříjemnit život. Jaké změny v této oblasti přinesl říjen roku 2018? A koho se novinky nejvíce (neblaze) dotkly? Na to všechno se vám dostane odpovědí prostřednictvím tohoto článku.

Česká národní banka a zpřísněná "doporučená" pravidla

Se změnami přišla Česká národní banka, která zpřísnila doporučená pravidla pro získání hypoték. Ačkoli se jednalo pouze o doporučení centrální banky, všechny ostatní bankovní subjekty se jimi, dle předpokladů, začaly řídit. Tato skutečnost zapříčinila, že od 1.10.2018 se hypotéka stala nedosažitelnou pro pětinu domácností, které o ní doposud žádaly a bylo jim vyhověno.

Hlavní důvody pro zpřísnění podmínek

Česká národní banka svými novými doporučenými pravidly reagovala na stále rostoucí ceny bydlení. Český realitní trh je totiž naprosto neregulovatelná džungle, kde se ceny nemovitostí v roce 2017 pohybovaly o 14 % výše nad svou reálnou hodnotou. S tím samozřejmě přímo souvisí i neustálý růst hodnot hypotečních úvěrů, o které lidé žádají. A vyšší půjčené částky znamenají logicky i vyšší rizika pro poskytovatele. Neméně riziková je i finanční stabilita domácností.

Pokud by tedy došlo k ekonomické recesi kvůli růstu úrokových sazeb nebo nezaměstnanosti, stalo by se pro mnoho domácností splácení úvěrů naprosto neúnosné. A právě doporučení České národní banky slouží jako prevence, která by tomu měla zabránit. Alespoň dle vyjádření jejích vrcholných představitelů.

Česká národní banka nerespektuje vůli parlamentu

Již v roce 2017 se Česká národní banka snažila prostřednictvím návrhu zákona o získání pravomoci k omezení hypotečních úvěrů. Ten se ovšem poslanecká sněmovna rozhodla ve druhém čtení nepodpořit, protože jim přišlo zbytečné chránit zdravé banky na úkor dostupného vlastního bydlení pro občany České republiky. Shoda se nesla napříč celou Poslaneckou sněmovnou, což v naší zemi není tak úplně běžným jevem.

Centrální banka si však přece jen našla jinou cestu, jak požadovaného výsledku dosáhnout. Ono doporučení bankám v kombinaci s přísnými kontrolami jednotlivých subjektů zapříčinilo, že se doporučení rázem změnilo prakticky v příkaz, který musí být uposlechnut.

Nová pravidla pro získání hypoték

  • DTI - Výše úvěru nesmí přesáhnout devítinásobek ročních příjmů žadatele/žadatelů.
  • DSTI – Podíl všech vašich splátek nesmí překročit 45 % čistých měsíčních příjmů žadatele/žadatelů.

Pomocí těchto dvou ukazatelů se Česká národní banka od 1.10.2018 snaží zamezit nekontrolovatelnému zadlužování lidí, ke kterému do té doby docházelo. Banky sice i předtím měly poměrně přísná kritéria a nepůjčovaly peníze každému, kdo si o ně zažádal, ovšem velmi často docházelo k dofinancování hypoték dalšími úvěry.

Od roku 2016 platí, že banka nesmí klientovi poskytnout 100 % hypotéky (LTV 100). Následující rok se povolené LTV dočkalo snížení na 90 %. Lidé se tedy snadno naučili chybějící částku vyplnit dalšími půjčenými penězi. Za tímto účelem se nejčastěji využívalo úvěru ze stavebního spoření. Spirálu dluhů nepomohlo zastavit ani nařízení centrální banky, které říkalo, že nemůžete získat nezajištěný úvěr společně s hypotékou v rámci jedné finanční skupiny.

Co je to LTV?

V originále anglické slovo „Loan to value“ v překladu znamená „Částka k zapůjčení“. LTV se často udává v kombinaci s číselnou hodnotou, například LTV 75, LTV 80 nebo LTV 100. Číslo značí procenta, přesněji procenta z ceny nemovitosti, ze kterých si vypočítáme, kolik nám banka může maximálně půjčit.

Nová pravidla jasně zakazují bankám poskytování úvěru nebo hypotéky žadatelům, pokud by znamenaly překročení limitů DTI a DSTI. Tyto hodnoty smí být navýšeny o 5 % pouze v opodstatněných případech.

Změny z pohledu žadatelů

I když se Česká národní banka vyjádřila, že nová pravidla mají přinést zejména vyšší ochranu klienta, tak následkem se stalo ztížené financování vlastního bydlení. Zavedení limitů DTI a DSTI jednoduše znamená, že každý člověk bude potřebovat daleko větší úspory a dostatečně vysoký příjem, aby mohl o vlastním bydlení vůbec začít přemýšlet.

Vzniklou situaci mohou jednotlivé domácnosti alespoň částečně řešit tím, že o hypotéku mohou žádat oba partneři dohromady. Tím se dá totiž dostatečné bonity docílit. Lidé dále budou v horizontu následujících měsíců určitě využívat hypoték, o které mohou žádat prostřednictvím třeba i čtyř osob ze dvou domácností. Rodiče, strýcové, tety a další příbuzní tedy budou poskytovat svoji nemovitost jako zástavu, aby klient dosáhl levnější hypotéky. Samozřejmě zde vyvstává otázka, jestli je takové řešení v konečném důsledku správné. To nám ovšem dokáže zodpovědět až čas a zkušenosti.

Svobodným klientům se sny o vlastním bydlení poměrně rozplývají, protože většina z nich na hypotéku podle nových kritérií nedosáhne. V podstatě se dá zjednodušeně říci, že nová pravidla znevýhodňují jednotlivce na úkor párů.

Refinancování stávajících půjček bude složitější

Tato omezení České národní banky postihla nejen nové hypoteční úvěry, ale podléhají jim i případná refinancování dosavadních závazků spojených s investicemi do nemovitostí, které bohužel vždycky nepovedou k úspoře peněz. Výsledkem se většinou stane jen snížení splátky, které vyvolá prodloužení doby splatnosti. Díky tomu klient samozřejmě přeplatí více peněz na úrocích, takže se za vítěze tohoto uměle vytvořeného klání dají opět považovat banky.

Novinky se týkají i sféry státních půjček pro mladé

V srpnu roku 2018 stát přišel s novým projektem půjčování peněz mladým rodinám. V rámci tohoto projektu mohou lidé žádat o půjčku na pořízení bytu v maximální výši 1 200 000 Kč. Půjčka na stavbu nebo koupi domu je pak limitována částkou 2 000 000 Kč. Vždy by se pak mělo jednat o úvěr maximálně 80 % ze sjednané ceny.

Abyste se mohli tímto směrem vydat, musíte splňovat určité parametry:

  • Žadatelé nesmějí překročit věkovou hranici 36 let
  • Žadatelé musejí být manželé nebo registrovaní partneři
  • Pokud žadatelé nesplňují požadavek manželství nebo registrovaného partnerství, musejí společně alespoň vychovávat dítě do 6 let

Ovšem i tyto půjčky jsou od 1.10.2018 posuzovány i na základě DTI a DSTI, takže jejich získání je také poněkud obtížnější. Splatnost je nastavena pouze na 20 let při koupi a 10 let při rekonstrukci. Z toho tedy logicky vyplývá, že kratší doba splácení evokuje vyšší měsíční splátku a tím pádem i potřebu vyššího měsíčního příjmu, což zase vede jen k problémům kvůli novým omezením.

Nahradí státní půjčky pro mladé hypotéky (alespoň z části)?

Samozřejmě až čas ukáže, jaké konečné důsledky nová omezení na poli hypoték přinesou. Dá se ovšem předpokládat, že mladí budou v následující době využít spíše výše zmíněných půjček pro mladé, které sice podléhají stejným omezením, ale na druhou stranu také přinášejí řadu nesporných výhod.

Délka splatnosti se dá prodloužit až na 25 let, pokud klienta postihne vážná nemoc. Za každé narozené nebo osvojené dítě lze využít odečet až 30 000 Kč z jistiny. Úvěr od státu lze čerpat společně s hypotékou, pokud plány klienta dosahují vyšších částek. Hypotéku však státní půjčkou splatit nelze.

Důležitým plusem státních půjček je i skutečnost, že úrok bude po celou garantovanou dobu 1 %, což je oproti hypotečním úvěrům opravdu výhodné.

Závěrečné shrnutí

Finanční trh se neustále mění, formuje a vyvíjí. Některé novinky se nám mohou líbit více, některé méně. Bohužel s nimi ale musíme do budoucna počítat a těžko se dá předpokládat, že by omezení z roku 2018 bylo tím posledním, co si pro nás banky připravily.

Komentáře k článku

Výše půjčky

10 000 Kč - 800 000 Kč

Doba splatnosti

6 - 84 měsíců

Zpracování

ihned

Katalog půjček

Srovnejte si půjčky podle sebe a vyberte si tu pravou.

Srovnat půjčky